Nieruchomość wspólna oraz jej części – cz. 1.

30 grudnia, 2021

W artykule dowiesz się czym jest nieruchomość wspólna, poznasz liczne przykłady elementów stanowiących części wspólne, a także kilka wyjątków, które należy znać.

Nieruchomość wspólna to w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali część budynku lub grunt, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali – rozumianych jako mieszkania, garaże, lokale użytkowe, etc. Są to elementy nieruchomości, nieuwzględnione w powierzchni użytkowej samodzielnych lokali, których obowiązek utrzymania w należytym stanie spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej, a co za tym idzie, na wszystkich właścicielach lokali. Części wspólne nieruchomości stanowią ich współwłasność, ułamkowo, proporcjonalnie do powierzchni lokali stanowiących ich własność. 

Jak można zauważyć, ustawodawca opisał nieruchomość wspólną w sposób ogólny – bazując na przesłance użytkowej, nie wymieniając jej poszczególnych elementów. Stwarza to możliwość określenia szczegółowego zakresu części nieruchomości wspólnej, dostosowanego do charakterystyki nieruchomości, co wymaga jednak szerokiej wiedzy technicznej oraz prawnej. Błędnie ustalony obszar elementów stanowiących część wspólną nieruchomości może prowadzić do licznych konfliktów i umożliwiać nadużywanie środków wspólnoty dla prywatnych korzyści właścicieli.

I tak do części wspólnych niezmiennie zaliczamy m.in.: fundamenty, ściany i elewacje budynku, dachy, kominy, izolację balkonów, klatki schodowe, korytarze wraz z wyposażeniem i oknami, pomieszczenia gospodarcze, drzwi wejściowe i korytarzowe, tereny zewnętrzne wraz z zielenią oraz infrastrukturą, część instalacji sanitarnych, ogrzewania i elektrycznych do określonego punktu, anteny zbiorcze oraz urządzenia kotłowni.

W zależności od charakteru nieruchomości i zakresu wyodrębnienia samodzielnych lokali, do części wspólnych nieruchomości zaliczana jest także hala garażowa wraz z jej wyposażeniem. Sposób korzystania z miejsc parkingowych w tej konstrukcji prawnej określa się w drodze umowy ustalającej prawo wyłącznego korzystania z części wspólnych – tzw. quoad usum. W niektórych przypadkach, hala może stanowić odrębny lokal z wewnętrznym podziałem współwłasności pomiędzy użytkownikami miejsc postojowych.

Granice części wspólnych często budzą wątpliwości mieszkańców. Poniżej przedstawiamy ogólne zasady i powszechnie stosowane rozgraniczenia obszaru prywatnego użytkowania i elementów utrzymywanych przez wspólnotę mieszkaniową:

  • Płytki, deski balkonowe/tarasowe

O ile izolacja balkonu zapewniająca nieprzepuszczalność wody przez płytę balkonową, znajdująca się pod jej warstwą wierzchnią stanowi część wspólną nieruchomości, zabezpieczającą przed uszkodzeniami elewacje i lokale znajdujących się poniżej, to okładzina w postaci np. płytek czy desek kompozytowych nie powinna być tak klasyfikowana. Jej zużycie wynika wyłącznie od intensywności oraz poprawności użytkowania indywidualnych właścicieli.

  • Instalacja zasilania energetycznego lokalu

Instalacje zasilania energetycznego budynku stanowią część wspólną nieruchomości do zabezpieczeń przedlicznikowych każdego z lokali, o ile umowę na dostawę energii elektrycznej dla lokali zawierają bezpośrednio ich właściciele bądź użytkownicy. Instalacja ta od podłączeń    indywidualnego licznika służy wyłącznie do użytku właściciela, co w odniesieniu ustawy uniemożliwia określenie jej jako części wspólnej nieruchomości. Przy czym, z racji konieczności zapewnienia bezpieczeństwa, utrzymaniem instalacji do rozdzielnicy z zabezpieczeniami w lokalu zajmuje się wspólnota mieszkaniowa. Właściciel powinien jednak wiedzieć, gdzie znajduje się licznik przypisany do mieszkania oraz zabezpieczenie przedlicznikowe

  • Instalacja centralnego ogrzewania zasilana ze wspólnej kotłowni lub wymiennikowni ciepła

Z zasady ustawowej części wspólne tej instalacji to te elementy, które służą więcej niż jednemu lokalowi, a zatem urządzenia kotłowni gazowej lub węzła cieplnego oraz odcinki instalacji doprowadzającej czynnik cieplny do indywidualnego lokalu i instalacje powrotne/cyrkulacyjne.  Granicą części wspólnych są zawory na odcinku odgałęźnym od pionu zasilającego wiele lokali lub rozdzielacz ciepła rozprowadzający ciepło do poszczególnych grzejników w danym lokalu. Instalacja wewnątrzlokalowa, w tym grzejniki nie stanowią elementu wspólnego i eksploatacja tej części instalacji leży po stronie właściciela lokalu, dotyczy to utrzymania szczelności tej instalacji jak również odpowietrzania grzejników i zapewnienia sprawności działania zamontowanych na nich głowic termostatycznych. Liczniki poboru ciepła zainstalowane na rozdzielaczu – wprowadzeniu instalacji do lokalu bądź podzielniki ciepła montowane na grzejnikach w lokalach, służące do rozliczeń kosztów ciepła zużywanego w indywidualnych lokalu, jako że stanowią element systemu wspólnych rozliczeń pomiędzy wspólnotą mieszkaniową i poszczególnymi właścicielami lokali stanowią elementy należące do części wspólnych nieruchomości.

  • Instalacja wodna

Instalacja wodna doprowadzająca wodę do lokali stanowi część wspólną nieruchomości do zaworów na odcinku odgałęźnym od pionu zasilającego wiele lokali, zwykle znajdujących się za licznikami pomiaru indywidualnego zużycia wody. Podobnie jak liczniki/podzielniki ciepła – liczniki wody zużywanej w lokalach należą do elementów wspólnych, służąc rozliczeniom kosztów ponoszonych przez wspólnotę mieszkaniową. Utrzymanie szczelności instalacji wewnątrzlokalowej, w tym rur prowadzonych w ścianach i posadzkach oraz podłączeń baterii umywalkowych, prysznicowych, etc., leży po stronie właściciela lokalu.

  • Instalacja kanalizacyjna

Instalacja kanalizacyjna rozprowadzona po lokalu do podłączeń poszczególnych urządzeń nie stanowi części wspólnych nieruchomości. Elementem wspólnym jest natomiast pion kanalizacyjny obsługujący wiele lokali, pomimo iż znajduje się wewnątrz lokalu. Oznacza to, że właściciel lokalu jest zobowiązany samodzielnie dbać o drożność instalacji do granicy przyłączenia do pionu.

  • Antenowe instalacje zbiorcze RTV-SAT

Zbiorcza instalacja antenowa RTV-SAT jest częścią wspólną do granicy lokalu. Właściciel lokalu powinien samodzielnie dbać o kable rozprowadzone po jego obszarze, tak jak o poprawność montażu gniazdek RTV-SAT.

  • Instalacje wentylacyjne

Do elementów wspólnych zalicza się piony wentylacyjne prowadzone przez wiele kondygnacji i kominy ponad dachem wraz z urządzeniami wspomagającymi prawidłową pracę instalacji zamontowanymi w tych obszarach (nasady i wywiewki kominowe, wentylatory dachowe, turbowenty, etc.). Rozprowadzenie instalacji wentylacyjnej w lokalu i jej podłączenie do pionu nie stanowią elementu wspólnego, gdyż służy wyłącznie na potrzeby danego lokalu. Wspólnota mieszkaniowa nie odpowiada zatem za prawidłowość podłączenia i działania wentylatorów łazienkowych bądź okapów kuchennych, jak również czystość kratek wentylacyjnych i szczelność połączeń.

  • Instalacje domofonowe

W tym obszarze do części wspólnych zalicza się urządzenie centrali wywoławczej przy drzwiach wejściowych do budynku bądź furcie ogrodzenia wraz z instalacją połączeniową (kablami) prowadzonymi po wspólnych korytarzach i klatkach schodowych do poszczególnych lokali do granicy danego lokalu. Urządzenie zainstalowane wewnątrz lokalu jako iż służy na wyłączne potrzeby użytkownika lokalu nie stanowi elementu należącego do części wspólnych nieruchomości. Jednakże, ze względu na wpływ jaki może mieć nieprawidłowe połączenie lub praca urządzenia w lokalu na całość instalacji domofonowej obsługującej wiele lokali utrzymaniem sprawności technicznej całej instalacji powinna zajmować się wspólnota mieszkaniowa.

Ważnym jest, aby pamiętać, że elementy niestanowiące części wspólnych nieruchomości nie są utrzymywane przez wspólnotę mieszkaniową, a obowiązek utrzymania ich w należytym stanie spoczywa na właścicielu lokalu, do którego przynależą dane elementy.

 

W drugiej części artykułu poruszona została kwestia utrzymania nieruchomości wspólnej, której kosztowy obszar przekracza techniczne utrzymanie obiektu – link

    Napisz do nas

    Skontaktuj się z nami w celu uzyskania indywidualnej oferty
    lub skorzystaj z formularza kontaktowego.





    Odwiedź nasze biuro
    ul. Ogrodowa 7, 78-100 Kołobrzeg
    Zadzwoń do nas
    94 35 48 916
    Napisz do nas
    biuro@posesja.pl
    Polityki i klauzule.
    Użytkowanie strony oznacza zgodę na używanie Cookies i innych technologii.Zobacz politykę prywatności i klauzulę informacyjne