Publikacja stanowi część drugą artykułu o nieruchomości wspólnej oraz jej częściach, sporządzonego przez firmę Posesja, część pierwsza dostępna jest pod linkiem.
Utrzymanie nieruchomości wspólnej
Rozumiejąc ideę i zakres nieruchomości wspólnej, należy być świadomym, iż jej utrzymanie wiąże się z znacznie szerszym zakresem działań i wydatków, niż tylko technicznym utrzymaniem obiektu w należytym stanie. Do ich pokrycia zobowiązani są w całości właścicieli nieruchomości, obligatoryjnie uczestniczący w wspólnocie mieszkaniowej.
Ustawa o własności lokali wskazuje, w art. 13. ust. 1., iż „Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.”
Ogólne składniki kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej zostały wymienione w art. 14 tej samej ustawy, gdzie wyszczególniono:
1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację
Zagadnienie obejmujące bardzo szeroki zakres czynności. Poczynając od prozaicznych czynności konserwacyjnych jak wymiana żarówek, regulacje drzwi czy konserwacja szlabanów bądź bram wjazdowych, poprzez utrzymywanie sprawności i konserwację urządzeń wspólnoty takich jak wyposażenie kotłowni, systemów oddymiania, a także wszelkich instalacji rozprowadzonych po obiekcie, kończąc na przeprowadzaniu remontów, zarówno tych niewielkich polegających na zlokalizowaniu i usunięciu usterek, jak również dużych przedsięwzięć w postaci np. renowacji elewacji budynku.
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę
Oświetlenie na klatkach, korytarzach i terenach zewnętrznych, ogrzewanie korytarzy, klatek czy pomieszczeń technicznych, woda potrzebna do podlewania zieleni, to między innymi te elementy stanowią koszt utrzymania nieruchomości wspólnej. Nieodłącznym pojęciem związanym z wodą zużywaną przez wspólnotę są różnice licznikowe, o których można przeczytać tutaj.
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali
Wspólnota mieszkaniowa powinna posiadać polisę ubezpieczeniową dostosowaną specjalnie pod charakterystykę i potrzeby danej nieruchomości. Jej brak naraża wspólnotę, a co za tym idzie jej członków, na ryzyko konieczności pokrycia potencjalnych odszkodowań z środków wspólnoty – pieniędzy właścicieli. Działania wspólnoty, dążące do utrzymania nieruchomości wspólnej obejmują także czynności procesowe czy windykacyjne, nierzadko wiążąc się także z koniecznością korzystania z usług kancelarii prawnych. Sytuacje w których poszczególni właściciele procesują się ze wspólnotą mieszkaniową, a co za tym idzie pozostałymi właścicielami, nie należą do rzadkich, a generują dodatkowe koszty. W danym przypadku, korzystnym dla wspólnoty jest, jeżeli jej zarząd dysponuje własną komórką potrafiącą poradzić sobie w kontaktach z przedstawicielami wymiaru sprawiedliwości czy też organami egzekucyjnymi.
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości
Jest to ważny element utrzymania nieruchomości wspólnej, generujący istotne koszty. Dotyczy zarówno sprzątania wewnątrz budynku jak i na terenach zewnętrznych, dbania o zieleń i roślinność ozdabiającą tereny wspólnoty mieszkaniowej, a także np. odśnieżania. Usługi te charakteryzują się dużą częstotliwością i powtarzalnością prac, przez co stanowią znaczący element kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Należy pamiętać, że każdy dzień sprzątania i utrzymania porządku jest wydatkiem, stąd tak ważnym jest znalezienie równowagi przy określaniu ich ilości w tygodniu.
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy
Element ten często obarczony jest niezrozumieniem. Wątpliwościami, z czym tak na prawdę wiąże się praca zarządu wspólnoty. Chcąc w szerszym stopniu przedstawić obowiązki spoczywające na zarządzie, firma Posesja przygotowuje osobny artykuł, obrazujący także wiedzę i umiejętności wymagane przy pełnieniu tej funkcji.
Powyżej wymienione składniki kosztów są tylko częścią z jaką spotykamy się na każdej nieruchomości. Oprócz nich, w zależności od charakteru nieruchomości, potrzeb mieszkańców i uwarunkowań technicznych może się pojawiać szereg innych elementów takich jak m.in. ochrona fizyczna, monitoring systemów bezpieczeństwa pożarowego, utrzymanie elementów wspólnych przeznaczonych do rekreacji – place zabaw, sale fitness, baseny, etc.
Należy pamiętać, że koszty te ponoszone są przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości według udziału jaki w niej posiadają. Tak stanowi art. 12. ust. 2 Ustawy o własności lokali będący podstawową zasadą rozliczeniową. Dotyczy to zarówno właścicieli wyodrębnionych lokali, jak i developera, który prowadzi sprzedaż lokali w wybudowanym przez siebie budynku. Zasadą jest, iż koszty utrzymania części wspólnych ponoszone są zgodnie z faktem posiadania udziału w nieruchomości, a nie faktu z korzystania bądź nie korzystania z części wspólnych czy też lokali.